ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็นธุรกิจที่มีลักษณะเฉพาะตัว แม้ว่าตัวสินค้า (Product) จะมีลักษณะที่เป็นสินค้าเชิงอุปโภคบริโภคก็ตาม แต่คุณลักษณะกลับไม่เหมือนสินค้าอุปโภคบริโภคทั่วไปแบบน้ำอัดลม ข้าวสาร เป็นต้น ยิ่งไปกว่านั้น ในตลาดอสังหาฯ โดยพื้นฐานจะมีลักษณะที่มีบรรยากาศแบบตลาดทุน คือ มีทั้งบรรยากาศการเก็งกำไร และการลงทุน คือ ถือไว้แบบขายต่อในอนาคตก็ได้ รับค่าเช่ารายปี รายเดือนแบบเนื้อๆ ก็ได้ ผลิตภัณฑ์ในตลาดอสังหาฯ จึงเป็นสินค้าที่มีไว้สำหรับผู้บริโภคที่ต้องการผลตอบแทนการลงทุนในรูปแบบค่าเช่า (รวมทั้งอยู่อาศัยเอง) และเก็งกำไร
ในอนาคตเมื่อมีปัจจัยบวกเข้ามาสนับสนุน และก็เป็นที่น่าแปลกว่าสินค้าในตลาดอสังหาฯ มักเพิ่มค่าขึ้นเมื่อวันเวลาผ่านไป ถามว่ามีไหมที่อสังหาฯ มีมูลค่าลดลง ก็คงต้องโทษว่าเป็นความผิดของกลไกตลาดนั่นแหละ ซึ่งการร่วงหล่นทั้งตลาดอาจเกิดจากเศรษฐกิจตกต่ำ มีฟองสบู่แตก รวมทั้งบางกรณีเกิดจากปัจจัยภายนอกที่ไม่มีใครคาดการณ์มาก่อน เช่น การเปลี่ยนสีผังมืองจากสีที่เปิดโอกาสในการพัฒนาเชิงพาณิชย์ กลายเป็นการจำกัดการใช้งาน รวมไปถึงการปรับเปลี่ยนเงื่อนไขการควบคุมการก่อสร้างอาคารที่เข้มงวดขึ้น เป็นต้น
เหล่านี้ก็เป็นไปได้ที่เป็นปัจจัยต่อมูลค่าอสังหาฯ จะถูกบั่นทอนลง ซึ่งมักเกิดจากการปรับเปลี่ยนมาจากปัจจัยภายนอกที่มาจากประเด็นทางกฎหมาย และทัศคติผู้บริโภคค่อนข้างมาก
อย่างไรก็ดี อสังหาฯ บางลักษณะก็มีโอกาสด้อยค่าลงได้ อันเนื่องมาจากปัจจัยภายในตัวมันเองเมื่อเวลาผ่านไป เช่น ที่ดินถูกแอบตักหน้าดินไปขาย การจัดรูปที่ดินใหม่เป็นเหตุให้ลักษณะทางกายภาพด้อยลง เป็นต้น ตลาดอสังหาฯ ในบางประเภทมีมูลค่าเพิ่มกว่าที่ควรจะเป็น อันเนื่องจากมีทรัพย์สินที่ไม่มีตัวตนแฝงอยู่ในตัวมันเอง ในทางวิชาเศรษฐศาสตร์ดั้งเดิมจะมองว่าผลตอบแทนในธุรกิจอสังหาฯ จะเกิดจากค่าเช่าเป็นหลัก และค่าเช่าก็จะได้รับการพิจารณาจากอุปสงค์อุปทานในตลาด
ดังนั้น จึงไม่แปลกที่ผลิตภัณฑ์ในตลาดอสังหาฯ ที่มีความคล้ายคลึงกันมากๆ เช่น ทำเล รูปลักษณ์ รูปร่างที่ดิน ขนาดอาคาร เป็นต้น จะมีค่าเช่าที่ไม่แตกต่างกัน เป็นผลให้มูลค่าอสังหาฯ ที่มีความคล้ายคลึงกันไม่ควรมีมูลค่าที่แตกต่างกันด้วย เช่น โรงแรม A อยู่ในทำเลเดียวกับโรงแรม B ทั้ง 2 โรงแรมที่สิ่งอำนวยความสะดวกเหมือนกัน คุณภาพการบริการเท่ากัน ขนาดห้อง และลักษณะทางกายภาพแบบฝาแฝดกัน ดังนั้น จึงไม่มีเหตุผลใดที่ทำให้ค่าเช่าห้องของ 2 โรงแรมนี้แตกต่างกัน แต่หากพิจารณาในเชิงธุรกิจแล้ว ผู้ปะกอบการโรงแรมอาจไม่ได้รับประโยชน์จากค่าเช่าห้องแต่เพียงอย่างเดียว แต่อาจจะสามารถสร้างกำไรจากการประกอบกิจการได้มากกว่าการรับเพียงค่าเช่า
การใส่ปัจจัยทางการตลาดเข้าไปในทุกรูปแบบของอสังหาฯ ทำให้เกิดต้นทุนส่วนเพิ่ม จะส่งผลโดยตรงต่อการเพิ่มขึ้นของส่วนต่างรายรับกับรายจ่ายได้ ในกรณีนี้ อาจทำให้ค่าเช่าโรงแรม A แตกต่างไปจากโรงแรม B ได้ ทั้งๆ ที่มีปัจจัยทางกายภาพที่เหมือนกัน ในทางเศรษฐศาสตร์จะวิเคราะห์ลักษณะนี้ในรูปแบบผลิตภัณฑ์ว่ามีความแตกต่างกัน (Product Differentiate) ซึ่งความไม่เหมือนกันดังกล่าว อาจเป็นเพราะโรงแรมทั้ง 2 มีความแตกต่างในเรื่องเครือข่ายช่องทางการจำหน่าย คุณภาพพนักงานที่ให้บริการ รสชาติของอาหารในห้องอาหาร รวมทั้งตรายี่ห้อ หรือที่เรียกว่าเครื่องหมายการค้าที่โรงแรมนั้นใช้อยู่ ซึ่งปัจจุบัน เราก็เห็นอยู่ในรูปแบบตรายี่ห้อโรงแรมในเครือโน้น เครือนี้ เป็นต้น (ในทางธุรกิจอสังหาฯ ประเภทโรงแรมเรียกว่า “Hotel Chain”) ด้วยปัจจัยของมูลค่าเพิ่มจากตัวแปรเหล่านี้ นำไปสู่การกำหนดราคาค่าเช่า และความเต็มใจที่ผู้เช่าจะยอมจ่ายค่าเช่าที่แตกต่างไปจากค่าเช่าปกติ ความแตกต่างของค่าเช่าที่ผู้เช่าควรจะจ่าย กับผู้เช่าเต็มใจจ่ายจึงมีเส้นแบ่งที่เกิดจากมูลค่าความไม่มีตัวตนในทรัพย์สินนั้น ซึ่งก็มาจาก “ความพอใจ” ของผู้เช่า และด้วยค่าเช่าที่มีผู้ยอมจ่ายมากกว่าค่าเช่าตลาดที่ควรจะเป็นนี้เอง ทำให้อสังหาฯ ในหลายๆ ประเภทมีมูลค่าทางธุรกิจแฝงอยู่ด้วย หลักการนี้จึงใช้ประยุกต์อธิบายว่า ทำไมทั้งๆ ที่โครงการที่อู่อาศัยในทำเล ลักษณะเดียวกัน แต่ผู้พัฒนาโครงการที่มีชื่อเสียงกว่าจึงสามารถขายบ้านได้ราคาสูงกว่าคู่แข่ง
โดยนายไพรัช มณฑาพันธุ์
กรรมการผู้อำนวยการ
บริษัท 15 ที่ปรึกษาธุรกิจ จำกัด
นายกสมาคมนักประเมินราคาอิสระไทย
E-Mail ; pairat.m@fifteenbiz.com
INFO: http://www.manager.co.th
