ถึงเวลา Unlock Asset Value
คำชี้แจงที่สำคัญ : บล. เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) มีธุรกิจกับบริษัทในเครือหรือบริษัทที่มีส่วนเกี่ยวข้องกับ บมจ. บางกอกแลนด์ (BLAND)
ประเด็นการลงทุน : เรายังคงชอบ BLAND ทั้งในส่วนของธุรกิจหลักที่มีความผันผวนต่ำ ขณะที่แผนการจัดตั้ง REIT ใกล้สำเร็จซึ่งเป็นกุญแจปลดล๊อคให้ BLAND มีเงินทุนเพื่อนำสินทรัพย์ที่ Under Value มาพัฒนาและต่อยอดการเติบโตและสร้างผลตอบแทนต่อผู้ถือหุ้น คงคำแนะนำ ซื้อ ราคาเป้าหมาย 2.80 บาท/หุ้น
คาดกอง REIT จะจัดตั้งในเดือน ก.พ. : เราคาดว่าจะเห็นการออกกองทรัสต์หรือ Real Estate Investment Trust (REIT) ของ BLAND โดยใช้สินทรัพย์จาก IMPACT ในช่วงเดือน ก.พ. หลังจากล่าช้ามาประมาณ 3 เดือน โดยกองทุนจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเป็น 20,000 ล้านบาทและ BLAND ยังคงนโยบายการกลับเข้าไปถือ 50% ของหน่วยทั้งหมด คาดบริษัทจะได้รับเงินทุนหมุนเวียนเข้ามากว่า 8,000 ล้านบาทและมีกำไรพิเศษสุทธิประมาณ 3,000 ล้านบาทและ BLAND จะนำเงินที่ได้จากการระดมทุนครั้งนี้ไปขยายโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะการนำสินทรัพย์ที่มีอยู่ซึ่งยัง Under Value ให้มี Value เพิ่มขึ้นเพื่อต่อยอดผลตอบแทนต่อผู้ถือหุ้น เราประเมินว่ากลยุทธ์นี้ BLAND เป็นหนึ่งในผู้ประกอบการไม่กี่รายในประเทศไทยที่สามารถทำได้ และด้วยศักยภาพของสินทรัพย์ที่มีคาดว่าจะทำให้บริษัทเติบโตในระยะยาวได้
ธุรกิจหลักมีแรงหนุนจากคอนโดมิเนียมและอาจมีกำไรพิเศษ : ใน 4Q56 (ต.ค. – ธ.ค.) คาดธุรกิจหลักของ BLAND จะได้แรงหนุนจากการเข้าใช้พื้นที่ศูนย์ประชุมที่ไม่มีการยกเลิกและบางช่วงเวลามีการใช้พื้นที่มากกว่าปกติเล็กน้อยเนื่องจากผู้ประกอบการหลีกเลี่ยงเส้นทางในเขต CBD และ BLAND จะบันทึกรายได้จากคอนโดมิเนียม Double Lake Ph.1 100 ล้านบาท ส่วนที่เหลืออีกประมาณ 230 ล้านบาทคาดจะบันทึกใน ม.ค. – มี.ค. นี้ นอกจากนี้ BLAND มีรายการพิเศษ 2 รายการที่รอกลับรายการคือศาลอุทธรณ์ได้มีคำพิพากษายกฟ้องในคดีทีหน่วยราชการฟ้องบริษัทย่อยซึ่งมีการตั้งสำรองไว้ประมาณ 500 ล้านบาท และคดีหมดอายุความของหุ้นกู้สกุลเงินต่างประเทศมูลค่าประมาณ 3,800 ล้านบาท โดยการกลับรายการจะทำให้เกิดกำไรพิเศษทางบัญชี หากแต่เรายังไม่สามารถประเมินเวลาที่แน่นอนในการกลับรายการดังกล่าวได้
กำไรปี2556/2557 ได้แรงหนุนจาก REIT : เราคงประมาณการกำไรสุทธิของ BLAND ในปี 2556/2557 ที่เท่ากับ 4,141 ล้านบาท (+77% YoY) โดยได้แรงหนุนจากกำไรพิเศษของ REIT ประมาณ 2,800 -3,000 ล้านบาท โดยเรายังไม่ได้รวมโครงการคอนโดมิเนียมทั้ง The Star และมักกะสันไว้ในประมาณการ
ความเสี่ยง : การบริหารต้นทุนและการขายโครงการขนาดใหญ่อาจเกิดความล่าช้ากว่าแผน
คงคำแนะนำที่ ซื้อ ราคาเป้าหมาย 2.80 บาท/หุ้น : จากสมมติฐานการประเมินมูลค่าที่เหมาะสมด้วยวิธี P/BV เนื่องจาก BLAND มีสินทรัพย์ที่โดดเด่นและสินทรัพย์ส่วนใหญ่เป็นสินทรัพย์ที่ยังต่ำกว่ามูลค่าจริงโดย BLAND อยู่ในช่วงเริ่มต้นของการนำสินทรัพย์มาพัฒนาและเพิ่มผลตอบแทน เราให้ระดับราคาเป้าหมาย P/BV เท่ากับ 1.6 เท่า ราคาเป้าหมายเท่ากับ 2.80 บาท/หุ้น เป็นหุ้น Defensive ที่มีปัจจัยบวกทั้งระยะสั้นและยาว
INFO : maybank-ke.co.th